PARA TENER EN CUENTA

Robo a mano armada y obligación de seguridad
(el caso de las inmobiliarias en un fallo de la Corte Suprema Nacional )
Escribe: Alberto A. Alvarellos

En un reciente fallo(1), la Corte Suprema de Justicia de la Nación acaba de expedirse sobre lo que podría llamar “consecuencias civiles”. de los hechos de falta de seguridad, tan frecuentes en los últimos años en nuestros grandes centros urbanos. El fallo, a nuestro entender, resulta más interesante por las dudas que deja planteadas que por las definiciones que contiene.
El día de 6 de diciembre de 1995, el actor en el proceso, Alberto Finardi, concurrió a la inmobiliaria propiedad de la demandada para suscribir el boleto de compraventa de un departamento. Llevaba $ 35.400. Pero cuando las partes se disponían a concretar la operación, ingresaron ladrones armados en el local de la inmobiliaria, apropiándose del dinero. El actor promovió demanda en un juzgado civil, que rechazó su pretensión. Tal decisión fue revocada por al Sala D. de la Cámara e interpuesta una queja por denegación de recurso extraordinario, la Corte hizo lugar a la misma y dejó sin efecto la condena.
El Tribunal, en discrepancia con el dictamen del Procurador General que propiciaba desestimar la queja, fundó el fallo en los siguientes argumentos: a) El actor no fundó la demanda en un incumplimiento contractual por parte de la demandada sino en la omisión del deber de seguridad de la empresa o vigilancia de la misma (ámbito extracontractual). b) No se determinó qué disposición de la ley había violado la demanda (cf. art.1074, Código Civil), única posibilidad en que tal omisión, en el ámbito extracontractual, genera responsabilidad. c) La irrupción de delincuentes armados constituye un caso fortuito. d) La exigencia de proporcionar seguridad a las personas que concurren a la inmobiliaria para la concertación de negocios no puede ser llevada a límites irrazonables.
Entendemos que el encuadramiento que el actor dio a su planteo -de responsabilidad extracontractual- no debió haber sido recogido por el Tribunal, ya que de la suscinta relación de los hechos efectuada, tanto en el dictamen del Procurador, como en los considerandos del fallo, se desprende que la vinculación entre accionante y demandada era de naturaleza contractual, pese a lo sostenido por el primero. Se trataba de un contrato de corretaje (2) cuya concreción se iba a materializar con la firma del boleto de compraventa.
En consecuencia, el, a nuestro perecer, equivocado planteo del actor al sostener que no demandaba como consecuencia del contrato, sino por el incumplimiento del deber de la empresa, no debía ser atendido por el juzgador, pues existiendo, una relación contractual es evidente -la Corte lo soslaya- que lo incumplido allí era la obligación de seguridad.
Enmarcada la relación entre comprador e inmobiliaria -hoy, actor y demandada- en el ámbito contractual, es evidente que, pese al restringido ámbito de aplicación de seguridad (3), ésta se hallaba ínsita de dicho contrato ya que por una mera observancia del principio de buena fe (art. 1198, Código Civil) el titular de la inmobiliaria garantizaba que al concretarse el contrato de compraventa las partes de éste no habrían de sufrir daños.
Es que el corredor inmobiliario percibe -generalmente del comprador- una comisión que, de acuerdo a los usos y costumbres, retribuyen no solo el acercamiento realizado entre las partes, sino también la redacción de los instrumentos que se firman y la facilitación del ámbito donde habrán de realizarse las negociaciones y se suscribirá el boleto de compraventa, punto en el que, normalmente, finaliza su labor. Y la buena fe, a la que antes nos referíamos, imponen que garantice cierta seguridad a los contratantes.
La Corte relevó de responsabilidad a la demandada por considerar que el asalto perpetrado por delincuentes armados constituía un caso fortuito (art. 514 - Código Civil). Asimismo, se sostiene en el fallo que aún cuando se admitiese que la accionada debía proporcionar un ámbito apropiado para la concertación de la operación entre las partes, esa exigencia no puede ser llevada a términos irrazonables como sería imponer conductas que trascienden el grado de previsión normal.
Lamentablemente, en nuestro país, un asalto a mano armada no es un hecho imprevisible o inevitable. Quien proporciona su oficina para la realización de una transacción con dinero en efectivo, en el marco de un contrato, debe prever que se pueda producir un hecho de esas características, debiéndose señalar que, en nuestra opinión, no sería aplicable al caso ni siquiera la eximente del art. 2237, Código Civil (4), que no resulta aplicable al caso fallado, puesto que las partes concurrieron a la inmobiliaria al solo fin de entrega de una importante suma de dinero, la que, en modo alguno, fue depositada en el lugar.
A modo de conclusión, entonces, consideramos que el falo de la Corte Suprema resulta criticable, pues se funda en la distinción entre responsabilidad contractual, y extra-contractual, olvidando que, en el actual Derecho de Daños, el epicentro de la responsabilidad civil se ha trasladado de la culpa al daño (5) y que verificado éste, corresponde apreciar con mayor rigor la conducta de la demandada.
Por otra parte, entendemos que, en estas circunstancias, ante un asalto a mano armada, no puede exonerarse, a través del argumento del caso fortuito, la responsabilidad civil de quien, en el marco de su profesión habitual, proporcionó su establecimiento para la concreción de una importante operación económica. Y ello, sobre todo, cuando existen ámbitos más seguros en los que se pueden llevar a cabo estas transacciones (vgr. en instituciones bancarias).

(1) Re: “Finardi, Alberto c/D`Odorico Propiedades S.R.L.”, 11/2/2003.
(2) V.Ley 20.266, arts. 31 a 38.
(3) AGOGLIA, BORAGINA y MEZA “Responsabilidad por Incumplimiento Contractual”. Colección Responsabilidad.
(4) Art. 2237. No es fuerza mayor la introducción de ladrones en las posadas si no lo hiciesen con armas, o por escalamiento que no puediese resistir el posadero.
(5) VAZQUEZ Roberto “Culpa y Dolo del Derecho Civil y Comercial” Colección Doctrina y Jurisprudencia.