UN FALLO PARA ANALIZAR
Honorarios Profesionales por el Martillero Carlos Marques dos Santos
CAMARA 1°DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL DE LA PLATA – Causa N°241.372 s/COBRO SUMARIO DE PESOS - Sentencia dictada con fecha 13-05-2003.
1. La sentencia definitiva de este proceso sumario, en esencia, ha dispuesto hacer lugar a la demanda sobre cobro de pesos promovida por “el corredor Público” contra la compradora, condenándose a esta a pagar al primero la suma de $ en concepto de Comisión, apeló la accionada y promueve recurso. En lo sustancial de su pronunciamiento, el juzgador de la anterior instancia ha precisado, en síntesis, que de la absolución de posiciones de la demandada surge que esta firmo una “reserva” por la compra del Inmueble individualizado en este pleito, y que la operación se finiquitó directamente con los propietarios, sin que aquella le abonara al actor el 6% de comisión cuyo pago se le reclama; que el testigo refirió que la seña era “ad referéndum” de que la aceptaran los propietarios, pues hasta que estos no la admitieran no había autorización de venta; que los vendedores de la propiedad reconocieron el instrumento glosado a fs. 11 (reserva) y por lo tanto, la aceptación de la venta; que en dicho documento la demandada manifestó la voluntad de comprar el bien inmueble bajo las formalidades allí establecidas, comprometiéndose a abonar en concepto de comisión el 6% del valor total de la compra; que sin embargo, el importe correspondiente al 6% no fue oblado. Y dado que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma, no cabe otra alternativa –concluye el “a quo” –, que abrir camino a la acción interpuesta. La vencida, al fundar su recurso en esta alzada, desgrana variados argumentos en pos de lograr la revocación del fallo dictado, remarca que el corredor público perdió el derecho a percibir su comisión a raíz de haber incumplido alguno de los deberes impuestos por la ley provincial 10.973, y sostiene, por ultimo, que de haber efectuado aquel alguna diligencia útil, el sentenciante debería justipreciar el valor de la tarea efectivamente realizada, pero no convalidar lisa y llanamente una comisión del 6%.
2. Juzgo que el remedio intentado debe prosperar, aunque por las razones que seguidamente explicaré. Más allá de la denominación que ahora pueda merecer el acto jurídico que se exteriorizó mediante el instrumento privado (reserva) –esto es, sí comportó un “boleto provisorio”, o un “convenio de reserva”, o simplemente, a estar al léxico aplicado a su propio texto, una propuesta y oferta de la aquí demandada con miras al otorgamiento de un futuro boleto de compraventa y de la ulterior escritura publica–, lo cierto y relevante es que los contendores no discrepan en punto a que la transmisión del dominio, por parte de los ex titulares, también firmantes del recordado documento de reserva, se materializó al otorgarse la pertinente escritura de la venta. Así entonces, siendo innegable que en la mentada operación intervino el actor Corredor Público, suscriptor igualmente del instrumento de reserva, no podría desconocerse, en principio, el derecho que le asiste al primero de percibir una comisión, pues esta se debe, conforme al art. 111 tercer párrafo del Código de Comercio, incluso cuando principiada la negociación por el corredor, el comitente”...la concluyere por sí mismo...” , tal como al parecer sucedió en la especia, pero en el mencionando documento (reserva) consta que sería solo la adquiriente quien abonaría en concepto de comisión el 6% del precio total del contrato –que es el porcentaje máximo, a cargo de ambas partes, que autoriza el art. 54 inc. II apartado a) de la ley 10.973–, mientras que de los dichos del coenajenante surge, a las claras, que se arregló que a los vendedores no se les cobrará comisión alguna sino únicamente a la parte compradora. Así entonces va de suyo que en el convenio de (reserva) quedaron nítidamente plasmadas, cuando menos, tres transgresiones legales: art. 111 primer párrafo del Código de Comercio, que estatuye que cuando en las negociaciones solo interviniera un corredor, este recibirá comisión de cada uno de los contratantes: El ya citado artículo 58° apartado a) de la ley 10.973, que en sentido concordante dispone que el arancel debe liquidarse, según los porcentajes mínimos y máximo allí establecidos “...a cargo de cada parte...”; y al artículo 53 inciso a) de la misma ley local que prohibe a los martilleros y corredores públicos “practicar descuentos, reducciones o bonificaciones de comisiones arancelarias“ habida cuenta de que los vendedores quedaban totalmente eximidos de pagar el estipendio del actor”. En un supuesto sustancialmente análogo al que aquí se ventila –bien que subsumido en normas semejantes del anterior régimen de la ley 7021 y sus modificaciones– puntualizó la SCJ provincial que los preceptos implicados se encuentran fundados en el orden público, lo que acarrea que la invalidez de los convenios que los desconocen –de causa ilícita, por ser el objeto prohibido– configuran actos nulos de nulidad absoluta con arreglo a los arts. 502, 953, 1044, 1047 y consc. del Código Civil y, por resultar manifiesta una nulidad de tales características, es susceptible de ser declarada de oficio por los jueces conforme a los arts. 1038 y 1047 1° parte del mismo código (SCBA, sent. del 11/XI/1986, causa Ac. 35.370, “en AyS” 1986-V-9; en el mismo sentido, Cámara La Plata, Sala I, sent. del 9-VI-1994, causa B.77467 en DJJBA 147-207. Además, cuadra recortar –como bien se destacó en el último precedente citado– que el actor por su condición de corredor público no ha podido ignorar que la causal inserta en el instrumento, referido a la comisión a percibir; exclusivamente de la compradora, era violatorio de la ley que regular el ejercicio de su actividad, por lo que nunca debió incluirla ni pretender su cobro por vía judicial, (art. 902, 923 y 1198, primer párrafo Código Civil). En suma, de concitar adhesión el temperamento que he dejado expuesto, me adelanto a proponer que, revocándose íntegramente el fallo impugnado, se declare la nulidad absoluta de la aludida estipulación y se rechace, por ende, la demanda interpuesta en este proceso. Corresponde, en consecuencia, por los fundamentos expuestos, revocar la sentencia apelada, declarar la nulidad absoluta de la cláusula del instrumento privado (reserva), donde se convino que la comisión del corredor público sería abonado por la futura compradora, y por tanto rechazar la demanda por cobro de pesos entablada en este proceso por el primero (corredor público) contra la segunda (compradora); con costas.
SENTENCIA:
Autos y Vistos: Considerando. Que en el presente Acuerdo ha quedado establecido, por los fundamentos expuestos, que la sentencia apelada no se ajusta a derecho. Por ello, por lo fundamentos expuestos en el Acuerdo, se revoca la sentencia apelada, se declara la nulidad absoluta de la cláusula del instrumento privado (reserva) donde se convino que la comisión del corredor público sería abonada exclusivamente por la futura compradora y, por tanto se rechaza la demanda entablada en este proceso, con costas al actor.
